최근 김포시도시공사가 진행하는 사우공설운동장부지 도시개발사업과 관련해 민관사업(PFV)으로 하기로 결정했다가 수개월만인 최근 공사 자체사업으로 변경한 것에 대해 김포시의회 소관 상임위 의원들이 크게 질타하고 있다.

그러나 이 개발사업이 갖고 있는 문제의 본질은 무엇인가? 본질은 수개월만에 번복한 것이 아니라 현 시점에서 어떤 방식이 김포시에 재정적으로, 사업적으로 유리한가다. 이것은 사업이기때문에 김포도시공사의 자체사업으로 진행하는 것과 민관공동사업인 컨소시엄을 통한 PFV(프로젝트 금융회사)를 설립하는 방식 중 어느 방식이 김포시에 더 유리한가 하는 것이 문제의 본질인 것이다.

자체사업의 경우 수익을 김포시가 모두 챙길 수 있어 가장 유리하지만 만약 자금이 부족하다면 그 사업을 완공할 수 없어 그 리스크는 상당히 크다. 따라서 자금이 부족한 경우라면 자금을 가져오는 파트너와 함께 사업을 진행하는 방식인 일명 '민관공동사업' 방식을 통해 PF(프로젝트 금융)대출을 일으켜야 한다. 하지만 후자의 경우 리스크를 나누 듯 수백억의 개발수익도 나눠야 하는 큰 단점이 있다.

우선 김포시 사우공설운동장부지 도시개발사업에 대한 간략한 내용을 정리하면 김포시와 김포도시공사가 진행하는 이 개발사업은 1992년 건설돼 노후화된 사우공설운동장 부지를 도시개발하는 사업으로, 그 개발이익으로 걸포동 일대에 임시운동장 및 종합스포츠타운을 조성하는 도시개발사업이다.

김포도시공사는 지난 9월 사우공설운동장부지 도시개발사업의 민간사업자를 공모하려 하다가 수개월만에 공사 자체사업으로 변경했다. 즉 민관공동사업(PFV)으로 진행하려다가 공사의 자체사업으로 변경한 것.

변경한 이유는 간단하다. 김포도시공사 행정감사에서 답변한 자료에 따르면, 공사는 그 동안의 미분양에 따른 부채가 많아 재원조달이 큰 부담이라는 판단 하에 민관공동사업 방식을 준비해왔다. 따라서 민간사업자 공모도 진행하려한 것.

하지만 지난 10월 미분양 공동주택이 100% 분양돼 재무건전성을 확보하는 일이 발생했다. 게다가 사업부지 내 김포시유지인 사우공설운동장을 김포도시공사에 출자해 사업여력을 확보하는 대안도 마련됐다. 따라서 공사는 시공사 선정시 분양불(분양 수입 한도내에서 공사비 지급 방식)방식을 반영하고 단계별로 개발한다면 리스크도 최소화 할 수 있다고 판단한 것이 그 이유다. 민관공동방식인 SPC방식의 경우 공사의 채권발행을 최소화할 수 있으나 결국 SPC청산시 그 리스크를 공사가 부담해야 한다. 따라서 김포도시공사는 행정감사 답변에서 추가 출자를 통해 채권발행 여력이 있는 경우 자체사업을 단계적으로 추진하는 것이 리스크를 최소화하는 방안이라고 답한 바 있다.

더우기 93%가 김포시유지(김포도시공사 소유 포함)인데 용도변경시 예상되는 추가이익 최소 350억원에서 500억원 이상 되는 큰 금액을 굳이 민간사업자와 절반 나누는 것은 맞지 않다고 판단해 공사의 자체사업으로 변경한 것이다. 이는 시의 부족한 재정을 생각하면 합리적인 판단일 수 밖에 없다. 늦기 전에 변경하는 것은 막대한 수익이 관련된 사업성공에 필수적이기 때문이다.

지난 22일 행정복지위원회(위원장 염선)에서 진행된 김포도시공사 행정감사의 주요 이슈는 사우공설운동장 개발사업 방식을 자체개발로 변경한 것이었다. 황순호 부위원장, 피광성 의원, 신명순 의원 등은 질의를 통해 김포도시공사가 사우공설운동장 도시개발사업을 진행하면서 민관공동사업으로 진행하려고 하다가 몇달 만에 자체사업으로 변경한 것에 대해 일괄적으로 질타했다.

황순호 부위원장은 "'PF로 가야하고 (도시공사)단독사업(자체사업)으로 갈 때는 리스크가 커서 도저히 위험합니다'라고 얘기했던 도시공사의 주장이 불과 몇 달 사이에  '그 방식이 잘못됐습니다' 라고 지금 얘기하시는 것...상당히 아쉬운 마음이 듭니다"라고 말했다.

그렇다면 시와 공사는 93%가 시소유인 땅을 도시개발하는 사업을 진행함에 있어 PF를 일으킬 필요가 없음에도 불구하고, 원래 계획됐던 것이니 민간사업자를 공모로 선정해 용도변경만으로 발생할 수 있는 막대한 이익인 350억에서 500억원을 민간컨소시엄과 나눠야 할까? 만약 이 땅이 내 소유라면 그렇게 할 수 있을까? 이 문제에 대한 김포시의원들의 생각을 30일 김포시의회에서 들어봤다.

-사우공설운동장부지 도시개발사업이 어떤 방식으로 가야 한다고 생각하는가?

염선 시의원(행정복지위원회 위원장) : "이 사업에 대한 위험부담이 너무 높고, 시네풀리스 라든지 다른 사업들에서 김포도시공사가 믿음을 주지 못했기 때문에 민관공동으로 사업을 진행하는 PF방식으로 다시 가야한다고 생각한다. 사우동 뿐아니라 걸포동 사업까지 함께 가야하는 것이기 때문에 용도변경으로 인한 수익이 생긴다 하더라도 자체사업으로 가기에는 위험부담이 너무크다."

황순호 시의원(행정복지위원회 위원) : "시와 공사가 주고받은 자료를 검토해 본 결과 당시 PF방식으로 가야한다고 일방적으로 얘기했었다. 물론 PF방식이든지 자체사업으로 가든지 이득이 되는 쪽으로 가야되는 것에 대해서는 이견이 없는데, 다만 이렇게 중요한 의사결정 과정들이 왜 이렇게 갑자기 3일만에 자체개발로 번복됐나 하는 것이 납득할 수 없다는 거다. 그러므로 현재로서는 김포도시공사 측에서 제시한 방식에 대한 자료들을 검토해 볼 시간이 필요하다. 토지보상가 등이 보고 때마다 변경되는 것을 보면서 수치 등을 사실 맞는지 검토해 봐야 한다고 생각한다"

그러나 김포저널이 김포시 공무원과 인터뷰한 내용을 보면(김포저널 2016.11.30 사우운동장 민관개발은...기사참조) 김포도시공사가 제시하는 내용과 다름이 없다. 즉 리스크(분양위험) 때문에 민관PF방식이 좋다는 사람들이 있는데 분양위험은 자체사업이나 민관PF사업이나 동일하다는 점, 오히러 분양이 안되는 최악의 상황에서는 민관PF가 사업 도중 청산될 수도 있어 더 위험하다는 점(이러한 경우 나머지50.1%를 출자한 김포도시공사가 모두 떠안게 되는 상황이 될 수 있다) 등이 지적됐다.

그에 더해 민관공동개발 방식에서 최악의 상태에 민관PF가 청산된 경우에 상황은 더 심각해질 수 있다. 민간사업자가 사우공설운동장에 대한 지분 49.9%를 소유하기 때문에 소유권 소송이 발생하게 되고 결국 개발은 물론 실설 종합운동장 개발까지 중단되는 사태가 발생할 수 있다는 것.

그러나 김포저널 인터뷰에 따르면 수익이 나는 경우라면, 주상복합용지가 평당 1700만원, 업무호텔용지가 평당 100만원 이상으로 상승한다면 용도변경 후 총 매매가격은 2200만원이 돼 토지가 600억과 용지변경 비용 200억을 빼면 1400억 수익이 발생하고 그 중 850억원의 원도심활성화 및 종합스포츠타운 지원비를 빼면 약 550억 원의 남는데, 이것을 민간사업자에게 49.9%를 고스란히 줘야 하는 상황이 발생한다.

한마디로 민관공동개발인 PF방식을 할 경우, 잘되면 절반을 떼줘야하고 잘못되면 리스크를 떠안고 소유권까지 빼앗기는 상황에 직면할 수 있다는 것.

인터뷰에서 그 공무원의 분석에 따르면 "민관PF는 사업용지가 내 것이 아닐 때 토지비 조달(파이낸싱)을 목적으로 하는 사업방식이다. 이미 기반 시설이 갖춰진 사우동의 개발은 손해 볼 수 없는 사업구조"라고 말한 것으로 알려지고 있다.

CNB뉴스(김포)= 김진부 기자